Gli strumenti per risolvere un problema di morosità di affitto
Sempre più spesso i proprietari che concedono un loro immobile in locazione si trovano ad affrontare casi in cui il conduttore ritarda o salta il pagamento del canone e/o degli oneri accessori.
Come può il proprietario risolvere un problema di morosità del canone di affitto?
Di seguito proviamo a fornirvi delle linee per aiutare i proprietari di un immobile a capire come tutelarsi e quali procedure attivare nei confronti di inquilini morosi.
Morosità del canone di affitto: diritto agli interessi
Il contratto di locazione stabilisce un termine entro il quale il conduttore, ogni mese, deve versare il canone di locazione convenuto dalle parti.
L’art. 1282, comma II, del codice civile stabilisce che, normalmente e salvo diversi patti espressamente presi, i crediti per fitti e pigioni non producono interessi se non dalla costituzione in mora, la quale si determina soltanto a seguito di intimazione di pagamento fatta per iscritto dal locatore.
In caso di morosità del canone di affitto il proprietario e locatore deve intimare il pagamento del canone previsto mensilmente, tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno; solamente in seguito a tale procedimento e quindi della costituzione effettiva in mora potrà pretendere gli interessi per il pagamento in ritardo del canone di locazione.
Morosità del canone di affitto del conduttore
La legge stabilisce che essendo il pagamento del canone il principale onere spettante al conduttore, il mancato pagamento dello stesso entro venti giorni dalla scadenza prevista nel contratto di locazione legittima il locatore a richiedere al giudice la risoluzione del contratto per morosità del conduttore, e la condanna del conduttore alla restituzione dell’immobile locato.
La stessa procedura si può attivare in caso di mancato pagamento degli oneri accessori, come le spese relative ai servizi comuni condominiali, laddove l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone di locazione.
Nel momento in cui si verifica una delle ipotesi di cui sopra, il locatore ha il diritto di procedere allo sfratto per morosità del canone di affitto.
Il locatore, mediante l’intervento di un avvocato, notifica al conduttore l’intimazione a presentarsi davanti al giudice competente allo scopo di ottenere l’accertamento dell’inadempimento del conduttore e la condanna a lasciare l’immobile locato.
Il caso più semplice è quello in cui il conduttore non si presenta alla udienza o pur presentandosi non contesti la morosità del canone di affitto e non si opponga alle richieste del locatore.
Nel caso in cui il conduttore non si presenti all’udienza o non si opponga alle richieste del locatore, il giudice si limita a convalidare lo sfratto per morosità e quindi a sciogliere il contratto di locazione per fatto e colpa del conduttore stesso.
Infine il giudice fissa la data entro la quale il conduttore deve liberare l’immobile.
Sanatoria della morosità
Nel caso in cui invece il conduttore si presenti in udienza e decida di pagare i canoni o gli oneri dovuti, maggiorati delle spese legali e processuali, allora la morosità può ritenersi sanata e il rapporto di locazione tra le parti mantenuto.
Termine di grazia
La legge prevede anche che in caso di comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, il giudice possa applicare il cosiddetto “Termine di grazia” e quindi decidere di rinviare la procedura e assegnare a quest’ultimo un termine non superiore a giorni novanta per sanare la morosità.
Opposizione del conduttore
Il caso più complicato per il locatore si ha nel caso in cui il conduttore si presenti in udienza e si opponga alle richieste del locatore stesso, affermandone l’infondatezza dell’accusa di morosità del canone di affitto.
Tale opposizione obbliga il giudice a procede con giudizio ordinario, nel corso del quale entrambe le parti dovranno fornire al giudice le prove delle rispettive pretese e che si concluderà con una vera e propria sentenza.
Esecuzione per rilascio dell’immobile
Nel caso in cui il conduttore non restituisca di sua spontanea volontà l’immobile entro i termini prescritti dal giudice, il locatore dovrà promuovere una procedura esecutiva per riprendere il possesso dell’immobile con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario.
Il pagamento dei canoni di locazione
Con l’intimazione di sfratto per morosità o con un separato ricorso il locatore può chiedere al giudice di ingiungere al conduttore il pagamento dei canoni di locazione scaduti e di quelli che scadranno fino alla riconsegna dell’immobile, sia che avvenga spontaneamente sia che avvenga a seguito della esecuzione forzata dello sfratto.
