Il contratto di locazione ad uso abitativo, o affitto, è un contratto attraverso il quale una parte, detta locatore, si obbliga a far godere ad un’altra detta locatario o conduttore un’immobile per un certo periodo di tempo a fronte di un corrispettivo in denaro, detto canone, dall’importo determinato liberamente dalle due parti o tramite accordi di altro tipo.
La locazione è dunque un contratto di tipo consensuale, per la cui conclusione è formalmente sufficiente il consenso reciproco delle parti.
Il contratto di locazione a uso abitativo ha forma libera, cioè il codice civile che lo disciplina non richiede una forma contrattuale tipica e specifica per esso, tanto che per la legge le parti potrebbero anche accordarsi oralmente.
Restano invece determinate dalla legge la durata minima del contratto di locazione ad uso abitativo, le modalità di rinnovazione, recesso, ecc.
La legge individua anche modelli di contratti tra cui le parti in questione potranno scegliere per soddisfare le rispettive esigenze:
Ecco le principali tipologie contrattuali per immobili ad uso abitativo:
- contratti di locazione a canone libero;
- contratti di locazione a canone assistito;
- contratti di locazione ad uso transitorio;
- contratti di locazione a favore di studenti universitari.
Al di là dei diversi tipi di contratto esistono però delle regole e delle indicazioni previste dalla legge e valide per ogni tipo di contratto che si instauri tra locatore e conduttore.
All’interno del contratto di locazione ad uso abitativo devono essere infatti presenti:
- l’indicazione del bene dato in locazione, individuato anche catastalmente;
- l’importo del canone di locazione annuale, con il riferimento alle modalità di pagamento mensile;
- la suddivisione delle spese ordinarie e straordinarie tra locatore e locatario;
- l’importo del deposito cauzionale, o caparra, laddove previsto dal contratto di locazione ad uso abitativo;
- i termini e la modalità di disdetta contrattuale; una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE);
Durata del contratto di locazione ad uso abitativo
La legge prevede che il contratto di locazione ad uso abitativo non possa avere durata inferiore ai quattro anni.
Qualora le parti abbiano individuato una durata inferiore o non abbiano espressamente indicato la durata dello stesso all’interno del contratto, di intende comunque convenuta la durata di quattro anni.
Queste disposizioni non si applicano in caso di locazioni stipulate in caso di esigenze abitative di natura transitoria, secondo la quale la durata può essere di un solo anno
Obblighi del locatore
- consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione
- mantenere la cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto provvedendo sempre alle opere di manutenzione straordinaria (mentre quelle minori ordinarie sono di competenza del conduttore);
- garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante la locazione.
Obblighi del conduttore
- corrispondere nei termini convenuti il canone stabilito nella misura e con le modalità pattuite in contratto;
- restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
