Se state per firmare un contratto di affitto e vi trovate davanti all’opzione della cedolare secca, questo articolo vi aiuterà a capire meglio come comportarvi.
Si tratta di un regime facoltativo che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile.
Ecco alcuni approfondimenti in merito alla scelta della cedolare sull’affitto:
- In questo tipo di contratti non devono essere pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che invece sono dovute in caso di registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione;
- La cedolare non sostituisce però l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione stesso;
- Nel momento in cui si sceglie tale registro si accetta implicitamente di rinunciare alla facoltà di chiedere, l’aggiornamento del canone di locazione, per tutta la durata del contratto e anche se previsto dal contratto stesso;
- È possibile scegliere la questa opzione sia al momento della registrazione del contratto di locazione, sia nei successivi anni.
Chi può scegliere la cedolare
Possono scegliere l’opzione della cedolare secca tutte le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Tale opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, affittate insieme all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo, perché il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel secondo contratto venga citato il primo dell’immobile abitativo e sia evidente l’esistenza di un vincolo con l’unità abitativa stessa.
In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione della cedolare secca andrà esercitata da ciascun locatore in maniera distinta.
Essa non può essere applicata ai contratti di locazione i cui i conduttori esercitino nell’immobile attività di impresa o di lavoro autonomo.
Durata della cedolare
La scelta del registro della cedolare secca prevede l’applicazione delle regole della cedolare per tutto il periodo di durata contrattuale o, nel caso in cui l’opzione sia successiva alla firma del contratto, per tutto il periodo residuale del contratto.
Il locatore ha però la possibilità revocare questa opzione ad ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata attivata.
La revoca deve essere effettuata entro trenta giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e, laddove dovuta, comporta il versamento dell’imposta di registro.
Costi e reddito con la cedolare secca
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo.
La legge prevede un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate in particolari zone, come i comuni con carenze di disponibilità abitative o quelli ad alta tensione abitativa.
Il reddito personale assoggettato a cedolare secca viene escluso dal reddito complessivo.
Su tale reddito e sulla stessa cedolare non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni.
Tale reddito deve essere inserito nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici, come il calcolo dell’Isee, la determinazione del reddito per essere considerato a carico ecc.
