Spesso nelle assemblee condominiali si discute degli interventi necessari all’interno dello spazio comune, in particolare della manutenzione ordinaria e straordinaria nel condominio: ma quali sono le differenze?
Andiamo ad esaminarle.
Manutenzione ordinaria
Questa consiste in opere di rinnovamento, sostituzione, riparazione delle finiture degli edifici che fanno parte del condominio, come porte, finestre, pavimenti, scale; fanno parte della manutenzione ordinaria anche quegli interventi volti a integrare o a mantenere in efficienza gli eventuali impianti tecnologici presenti, come quello per il riscaldamento e quello elettrico.
Gli interventi di manutenzione ordinaria devono essere ordinati e assicurarti dall’amministratore e perché questo rientra negli obblighi e nelle responsabilità del suo mandato; nulla vieta comunque ai condomini di deliberare in assemblea modalità e condizioni riguardo degli interventi.
Prendiamo degli esempi: l’amministratore può decidere in modo autonomo di far intervenire in modo saltuario un giardiniere e i condomini in assemblea possono decider di far intervenire questo o un altro giardiniere dando a lui l’appalto del servizio: la delibera deve avvenire con le maggioranze previste dalla convocazione (prima o seconda).
Manutenzione straordinaria
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono invece di competenza esclusiva dell’assemblea di condominio; in questa categoria rientrano gli interventi imprevisti all’immobile o ad un suo impianto che necessita di una riparazione.
Possono essere considerati straordinari anche più interventi fatti sullo stesso impianto a distanza di tempo uno dall’altro; gli esempi possono essere diversi: riparazione e sostituzione autoclave, riparazione e sostituzione ascensore, riparazione impianto elettrico o intervento di rifacimento prospetti interni ed esterni.
Si tratta quindi di tante situazioni diverse accomunate dalla necessità di un intervento; spesso qualora si interviene costantemente su un impianto usurato o malmesso, questo intervento andrà allora considerato come manutenzione ordinaria, ma proprio questa distinzione non è spesso condivisa e dà luogo a fraintendimenti e contrasti tra condomini ed amministratore.
Un’importante precisazione va fatta riguardo la manutenzione straordinaria e il quorum deliberativo, che varia a seconda dell’entità dell’intervento, lieve o importante, tenendo ben presente il valore dell’immobile e la proporzionalità della spesa.
La valutazione va fatta analizzando caso per caso, ma c’è da considerare che solo per le riparazioni di notevole entità è necessario adottare le deliberazioni con le maggioranze dell’art. 1136 IV comma c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio), mentre per quelle di lieve entità il quorum da raggiungere è quello semplice della prima o seconda convocazione.
Se l’intervento straordinario è da considerarsi anche urgente l’amministratore ha il potere e il dovere di intervenire in modo celere per porre rimedio esclusivamente rimuovendo il pericolo, riferendo tutto alla prima assemblea utile.
Può anche accadere che un condomino si trovi a dover affrontare una situazione nella quale è necessario un intervento urgente ma per incuria dell’amministratore e/o dell’assemblea si tardi a intervenire; cosa può fare?
Innanzitutto deve chiedere la convocazione di un’assemblea e solo in caso di ulteriore inerzia può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per ottenere una sentenza che imponga al condominio di effettuare gli interventi necessari.
